立退料とは？

そもそも土地建物の賃貸借契約は、期間の定めがあったとしても、そのまま何もしないでいるとそれまでと同一の条件（ただし期間の定めのないものになる）で賃貸借契約が更新されたことになります（法定更新）。法定更新の場合、更新後の契約は「期間の定めのない更新」となります。

賃貸人（貸主）がこの法定更新を拒むためには、

①賃貸借契約の期間終了1年前から6か月前までの間に更新をしない（更新拒絶）という通知を出すこと

②その更新拒絶に正当事由があること

の両方が必要です。
さらにこの2つが揃っていたとしても、契約満了後に賃借人が建物を使用し続けている状態で賃貸人が何もしないと、法定更新したことになります。
契約終了後に立ち退くよう通知するなど、賃貸人側が手続きをとる必要があります。

更新拒絶の「正当事由」はかなり厳格に判断される傾向にあります。単に賃貸人（貸主）が使いたい、あるいは建物を建て替えたいなどという貸主の都合だけでは正当事由として認められません。

そのため、正当事由を補完するものとして、賃貸人が賃借人に対して立退料を支払うということがしばしば行われます。

賃借人（借主）に重大な契約違反がない限り、立退料はほとんど必須とお考えください。

法律上、賃借人（借主）の地位は強く保護されています。
賃貸人（貸主）から一方的に賃貸契約を解除したり更新拒絶したりすることはできません。

立退きには、賃貸人（貸主）が更新拒絶をするための「正当事由」が必要となるのですが、立退料は「正当事由」を基礎づける1つの重要な要素として考えられます。

つまり、立退料を支払う方が正当事由があるという方向に働きますし、その額が多いほど正当事由があると判断されやすいということです。

また、厳密には立退料を考慮しても正当事由ありといえない場合においても、賃借人（借主）が納得すれば合意によって立退きが認められることもありますので、賃貸人（貸主）としては、まずは賃借人（借主）との合意を取ることを目指して立退料の交渉をしつつ、どうしても合意が難しい場合に「正当事由」の主張をしていくことになるでしょう。

ですが、いくら高額な立退料を積んでも正当性が認められないケースもあります。（詳しくは「立退きと正当事由」のページをご覧ください）

賃借人（借主）に対する法律上の強い保護に対して、賃貸人（貸主）ができることとしては、あらかじめ

・契約形態を定期賃貸借契約にしておく

・解約権留保特約条項を入れておく（「賃貸人は契約期間においても解約申し入れをすることができ、この解約申し入れがされてから6か月経過後に契約は終了する」等の契約時の条項）

などがありますが、後者についてはそもそもその有効性に問題があるほか、有効だとしても正当事由が必要だとされますので、あまり効果的とはいえないかもしれません。

賃貸借契約を締結する前に、「一定の期間だけ賃貸に出したい」などすでに更新したくない事情がある場合は「定期賃貸借契約」という契約形態をとることが望ましいでしょう。

また、上記のような法律上の規制にかかわらず、当事者間で合意ができれば当然ながら賃貸借契約を解除したりその後の更新をしないことは可能です。

この際には、立退料が大きな意味合いを持ち、場合によってはその額だけが争点になることが多いでしょう。

立退きを求められている側（借主）も、求めている側（貸主）も、最も気になるのが立退料の相場だと思います。

しかし、法律上の明確な相場がないのが立退料の特徴です。

立退料は正当事由を補完するものであることから、強い正当事由がある場合は立退料が少なく、弱い正当事由の場合は立退料が多くなります。

そのため、正当事由について個々の事案ごとに検討していく必要があります。

しかし、立退き関連の事件の経験が豊富な弁護士であれば「こういう事情やこういう事実があった場合に立退料としていくらが妥当とされた」などの知見から、それぞれ状況に応じた見立てを示すことはできます。

ここでは立退料についての裁判例をいくつかご紹介いたしますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

立退料の算定方法を知るためには、まず立退料の内訳がどのようなものであるか知る必要があります。
代表的な内訳は、以下のとおりです。

1. ①引越し料
2. ②新規に賃借する家屋の獲得に要する経費の補償
3. ③新規賃貸家賃差額の補償
4. ④移転雑費の補償
5. ⑤借地権、借家権の補償
6. ⑥営業補償
7. ⑦建物の買取
8. ⑧造作の買取
9. ⑨必要費および有益費の償還
10. ⑩地縁的・社会的隔絶変化に対する補償
11. ⑪訴訟の長期化の予防、費用の節約等の見返り

「⑤借地権・借家権の補償」は、これらの権利そのものに財産的価値があるとして立退料に含まれます。

借地権の価格は、借地人が借地を使用・収益し、または処分することにより生ずる、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額をもって表示したものとなります。

その内容としては、

（1）借地法ないし借地借家法により保護されていることによる法的保護利益（法的保護利益）

（2）借地人が権利金を支払い原始的に取得した権利および土地の価値の維持（寄与分配利益）

（3）借地権の市場流通により付加される市場の付加価値利益（付加価値利益）

の複合利益とされています。

借家権の価格は、借家人が借地借家法により保護されている事実的支配もしくは法的状態についての価値判断に対する経済的評価のことを示します。

この価格を算定するにあたっては、実務上その状況に応じて数多くの算出法があり、同時に算出が大変困難なものとなっています。

このように、算定には複雑さ、困難さが伴いますが、借地・借家権の価格こそが立退料の本質的な部分ということができます。

①から④の立退料は移転実費となります。
（①引越し料、②新規賃借の経費、③新規賃借料との差額、④移転雑費）

本来、借主にこのような権利は保護されていないのですが、立ち退く以上、移転するのに費用がかかるのは必然であり、その実費を立退料の内訳として計上することが多くあります。

⑦借地上の店舗建物の買取料
⑧店舗の備品、什器などの造作の買取料
⑨電気、ガス、水道設備設置のための必要費、内装などの有益費

これらの請求はそれぞれ立退料とは別の法律上の根拠はあるものですが、立退料が問題となる場合には、交渉時点では区別せずに話し合われることも多いです。

「場所利益」や「老舗・のれん」「営業権」などといった形のないような利益のことです。
この「⑥営業利益」が補償されるのかは問題となります。

一般に営業を譲渡するに際し、これらの利益を含むかたちで譲渡代金が決定されるのが実際の取引の実情です。
そして、契約終了時における立退料の算定に際しても、この慣行は十分に考慮されるので営業損失も補償されることとなります。結論的に、営業利益を貸主が全く補償することなく立退きを認めることは妥当ではないといえます。

裁判例上では、立退料の算定に際して明確に営業上の損失を意識していないものが多いですが、営業上の損失を補償することを否定した例もまた存在しません。
したがって、通常、営業上の損失についても補償するのが実務状況であるといえます。

「⑩地縁的・社会的隔絶変化に対する補償」といった精神損失についても立退料算定に際し考慮した上で補償されることになります。

借主は賃貸期間が長ければ長いほど地縁的な結びつきが深くなり、またその借主にとってひとつの地位や関係が形成されていくのが通常です。そのため、借地、借家を明け渡すということはこれらの地縁的・社会的な結びつきからも隔絶されるということであり、それは借主にとって大きな精神的負担を与えることとなります。

借地借家の正当事由の補強条件としてこれが認められるかは裁判例にも明確なものはないですが、これについても算定に際し考慮されると考えるべきです。

「⑪訴訟の長期化の予防、費用の節約等の見返り」も早期解決のために上乗せする補償として認められています。

貸主側は明け渡しを求める理由によって早期解決を求めていることがある上、裁判となると通常の民事事件よりも長期化し、その分かかる費用もかさむこととなります。
そこで、裁判になり争うこととなれば発生するであろう損害を前もって上乗せして支払うことがあります。

このように立退料の実態は多岐にわたり複雑なものです。
そしてこれらの費用はすべてが回収できるわけではなく、たとえば借主の賃料の支払いが滞っていたり、無断で転貸していたりする場合には減額されることになります。

したがって、一見立退料算定について同様に見える事例であっても、それぞれが全く異なる例がしばしば見られるため、事案に応じて判断していくこととなります。

貸主に立退きを求められた際、借主としては立ち退くこと自体を断るのか、そもそも立ち退く必要があるのかを判断する必要があります。

その上で立ち退くのであれば、立退料を争うことになります。

突然貸主から立退きを求められた場合、借主としてはどうすればいいのか勝手がわからないのが当然かと思います。そこでまず、法的判断も含めて現状を把握することが重要になります。

交渉の席につく際には冷静に、目的を明確にして対処し、相手が何を求めているかを把握することが大切です。

喧嘩腰になったり、漠然と相手の言うことを聞くといった状況は避けるべきです。

とはいえ、人生において立退きトラブルに遭う経験などある方のほうが少ないだろうと思います。
そのため、専門家である弁護士に相談されるなど、助力を得て交渉することが最善の解決につながる道になります。

相談される前の交渉やご自身で交渉する場合には、それを記録に残すことが肝心です。

どのような交渉であったかを記録に残すことにより自分に有利になる場合があります。

立退き交渉は住居や店舗といった生活上必須のことについての法的争いなので、中長期化するのが一般的です。

早めに弁護士に相談依頼して対処することをお勧めいたします。