定期賃貸借契約

定期賃貸借契約とは「期間を定めた」上で「更新されることなく契約が終了する」賃貸契約の形態です。

借地の場合は「建物の建造による存続期間の延長」や「建物買取請求」をしないことを定めます。

定期賃貸借契約は更新がないことを前提とした契約なので、期間が経過すれば、正当事由がなくても借主は明け渡しをしなければなりません。

定期賃貸借契約は、借主保護を緩和した賃貸借契約ということができ、貸主側が一定期間経過後に使用する予定がある場合などに用いられます。

なお、貸主側から契約を更新するよう提案し、実際に更新することは問題ありません。双方にとってそれが不利益とはならないからです。

通常の賃貸借契約

通常の賃貸借契約の場合、期間の定めがあったとしても、契約は更新されることが前提となっています。

したがって貸主側の理由で更新しないのであれば、

・「正当事由」（かなり厳格に判断されます）

・「立退料」（正当事由を補完するかたちで支払われます）

が必要となり、しばしば立退料の額が問題となります。

定期賃貸借契約

一方定期賃貸借契約においては「更新しないことが前提」となっているため、貸主の「正当事由」は必要ありませんし「立退料」も不要です。

借地権の場合

借地権の場合は、通常の土地の賃貸借契約の期間は30年以上でなければならないとされていますが、定期賃貸借契約の場合は、原則として50年以上の期間でなければなりません。

ただし、土地上の「建物を貸主が相当価格で買い取ること」で賃貸借契約を終了させる「特約」をつけることで、期間を30年以上とすることができます。

また、賃貸借の目的を「専ら事業用途である」こととすれば、建物譲渡特約がなくても期間を30年以上50年未満とすることができますし、さらに「公正証書」で契約をするのであれば、10年以上30年未満とすることができます。

借家権の場合

借家権の場合は、「公正証書等による書面」で契約をする限り、期間の制約はありません。

ちなみに、通常の賃貸借契約における借家権では、期間を1年未満とすると期間の定めのない契約になりますが（借地借家法29条1項）、定期賃貸借契約においては、設定した期間までとすることもできます。

定期賃貸借契約を締結する場合、貸主は借主に対し、契約書とは別個に「更新がなく、期間満了により契約が終了する」旨が記載された書面を交付し、説明しなければなりません。

もし契約書類しか交わしていなかったり、説明のみで上記書面を交付しなかった場合、「契約の更新がない」との内容は無効になります。