立退きと正当事由 正当事由とは、どう判断される？

賃貸人から「借地契約」や「借家契約」を解約する（立退きを求める）際には原則として、その解約に「正当な事由」が存することが必要となります。

賃貸借契約に「期間の定め」があっても、それは「更新が前提」となっていますので、貸主側の都合で更新をしない（立退きを求める）場合には、借主保護の視点（借主は借地借家法によってその権利が強く護られています）から、貸主が立退きを求めるためには「正当な事由」が必要とされるのです。

つまり「正当事由がない場合は立退き（契約の解除）は認められない」ということです。

借地上に「建物が存在しない」土地の賃貸借契約の場合は、正当事由は要求されません。

借地契約において、賃借人からの更新請求や使用継続に対して賃貸人は異議を述べることができるとされています。（借地借家法5条）

そして、この「異議を述べる」ということが契約の解約を求めることであり、この異議は

「借地権設定者および借地権者（転借地権を含む）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経緯及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明け渡しの条件として又は土地の明け渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ述べることができない。」（借地借家法6条）

とされています。
とてもわかりづらい文章ですね。

かいつまんで説明すると、

貸主が土地を使いたい事情、双方のこれまでの経緯（これまでの契約関係、重大な契約違反等のトラブルはないか）、土地の利用状況などの事情、それで足りなければ財産上の給与（立退料など）を含めた、立退きを求めるに足る「ちゃんとした理由」が必要であるという内容です。

この「ちゃんとした理由」が「正当事由」にあたります。

貸主側、借主側が双方その土地を必要とする事情を見ていきましょう。

借主側

現に借地上に建物を所有し、その土地を使用していること自体。

ですが、

・その建物が長期にわたり使用されていない。

・建物の腐朽損傷が著しく、借地の効用を十分に発揮できないような利用がなされている。

・借主が他に多くの不動産を所有し、あえてその土地を使用する必要が認められない。

などの場合には借主側の土地の必要性はマイナスに傾きます。

貸主側

他に多くの不動産を所有していない。
あるいは当該土地が是非とも必要な場合である。

これは「その土地に自らが使用する建物を建築する場合」あるいは「これと同視できる経済的必要性がある場合」などに限られ、単に土地の有効活用を図るなどの理由ではそれ自体では正当事由とは認められません。

その土地に関する現在までの契約関係や、行われてきたやりとりを指します。

・借地権設定の経緯

そもそもどういう理由で土地を借りたか。
ケースによって様々な経緯があると思いますが、長期にわたる契約である・正式である・重い投資があるほど借主に有利に働きます。

・借地の経過期間

20年と80年では土地との関わりや重みが変わります。
先述していますが、長いほど借主に有利に働きます。

・借地権設定の際の権利金

・保証金その他の一時金および借地契約継続中における更新料その他各種承諾料等の授受の有無、程度並びに地代改定の経緯

その土地の利用をするためにこれまで課せられてきた金額はどの程度だったのか。

・借地人の借地契約上の債務履行の状況

ちゃんと地代を払っていたか、契約違反をしていないか。
重大な滞納や違反があると借主に不利に働きます。

その土地がどれだけ有効に使われているかが見られます。

・土地上の建物の状況

ポイントは「土地上の建物が使われているのか」です。
老朽化していたり空き家状態になっていないか、住宅として利用していたり、事業を継続しているなどの場合、借主に有利に働きます。

・借地の経過期間

これは前項にもありますが、土地を利用してきた期間の長さです。
長年住んでいる場合は借主に有利になる可能性があります。

・借地全体に対する建物所有目的として利用される部分の割合

その土地の広さに対して建物が建っている割合です。
建物が立っている割合が高いほど利用度が高いと評価されます。

・隣接地及びその周辺地域における土地の標準的利用との差異

その土地の利用状況が周辺地域と比べてどの程度の水準かが見られます。例えば、

「周囲が高層マンションばかりの地域に、その土地だけ古い平屋が建っている」

この場合、「高度利用の必要性」が議論されることがあります。

逆に周囲も同じような住宅地なら特に問題になりにくいといえます。

当該の立退きに際して正当事由が十分に足りなかった場合、貸主が借主に立ち退いてもらう代わりにどのような補償をするかです。

・立退料の提供

借主の権利は法によって強く保護されているため、立退料などの補償なしに正当事由が認められることはほぼありません。
多くの場合、立退料が正当事由を補完するかたちになります。

・代替不動産の提供など

同程度の住宅や同条件の店舗物件を紹介、確保、引越し費用込みで補償するなど、金銭だけでなく生活再建を支える提案です。

貸主と借主、双方にとっての建物の必要性を比較し、どちらを優先すべきかを考えます。

建物の転借人がいる場合には、転借人の建物の使用の必要性も借主の建物使用の必要性として考慮されます。

その建物の賃貸借に関する現在までの契約関係や、行われてきたやりとりを指します。

・賃貸借契約締結の経緯・事情

どういう理由で建物を借りたか、その経緯と事情。

・賃貸借期間中の借家人の契約上の債務の履行状況

・賃料の額及び改定の状況

・権利金等の一時金

・各種承諾料の授受の有無・程度

重大な家賃滞納などがないかどうか、建物を使用するためにどの程度の額をどれだけしっかり支払ってきたのか。

・借家の契約期間

建物を利用してきた期間の長さです。
長年住んでいる場合は借主に有利になる可能性があります。

・更新の有無、内容

更新はあったか、また、どのような条件であったか。
特に、更新料を支払っている場合は今後も継続する前提があったと評価されることもあります。

・信頼関係破綻事実の有無

重大な債務不履行や契約違反など、信頼関係が破綻するような事実があったかどうか。
このような事実があった場合、借主に不利に働きます。

借主の生活にとってその建物がどれほど重要なものか、また、正しく使っているかどうかが見られます。

・借家人にとって必要不可欠な利用であるのか

その建物が生活や事業にとって「なくてはならない場所」かどうかです。
生活や営業の基盤になっており、様々な理由により代替が困難な場合、借主に有利になります。

・建物の種類、用途に則った利用がなされているか

実際に契約通りの使い方をしているかどうか。
居住用なのに無断で事務所や店舗営業などをしていた場合は評価が下がる可能性があります。

・建物の用途違反となるような使用はなされていないか

契約で禁止されている使い方をしていないかどうか。
無断転貸や無断増改築、危険物の保管など、こういった事情がある場合、借主側の立場は弱くなります。

その建物は今どんな状態なのか、本当に建て替えが必要なのか。

・建物の経過年数及び残存耐用年数

築何年か、あとどれくらい使えるのか、ということです。
会計的、構造的に見て、あとどれくらい使用可能なのか、これが長いのであれば今すぐ建て替えが必要とは言いにくくなります。

・建物の腐朽損傷の程度、大修繕の必要性、修繕費用

建物にどの程度の損傷や構造劣化があるのか、修繕では足りないのか、修繕で済むと見なされた場合、修繕費が合理的範囲で済むのであれば建て替えの必要性は弱まります。

・当該地域における土地の標準的使用に適った建物であるか

その建物の利用状況が周辺地域と比べてどの程度の水準なのか。
「借地契約の正当事由」の「隣接地及びその周辺地域における土地の標準的利用との差異」の項と同じような内容になります。

貸主が立退きを求める場合「正当事由」が認められることが必要で、これまで見てきました通り、「土地・建物を必要とする理由」「これまでの経緯」「利用状況」など様々な要素が検討対象となります。

そして実際の多くの場合において、
「立退料を支払う意思を貸主が示しているか」
「立退料の額はいくらを提示しているか」
が、正当事由の有無の判断に大きく作用するので、立退料の額が問題となる場合が多いのです。

これらにつきましては「立退料について」のページで詳しく説明させていただいておりますので、ぜひご覧ください。