立退料（立退料とは・立退料の相場と計算）

立退料とは、賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に対して賃貸借契約の期間を更新しない場合に必要とされる「正当事由」を補完する意味合いを持つ補償金です。

そもそも土地建物の賃貸借契約は、期間の定めがあったとしても、
法律上、更新されることが原則となっています。

たとえば２年の期間を定めて契約をしたとしても、そのまま２年経てば契約が終わるわけではなく、そのまま何もしないでいると、
従前と同一の条件（ただし期間については定めのないものになる）で
賃貸借契約が更新されたことになるのです（法定更新）。

賃貸人（貸主）がこの法定更新を拒むためには、

• 賃貸借契約の期間終了１年前から６か月前までの間に
  更新をしない（更新拒絶）という通知を出すこと
• その更新拒絶に正当事由があること

の両方が必要です。さらに、

この２つが揃っていたとしても、
契約期間満了後に賃借人（借主）が建物を使用し続けているのに賃貸人（貸主）が直ちに異議を述べないときも、法定更新されてしまいます。

更新拒絶の「正当事由」はかなり厳格に判断される傾向にあります。
単に賃貸人（貸主）が使いたいというだけでは認められないのです。

そのため、賃貸人（貸主）としては、立退料を支払って土地建物を立ち退いてもらうということが昔から行われてきたのです。

賃借人（借主）に重大な契約違反がない限り、立退料はほとんど必須、とお考え下さい。

法律上、賃借人（借主）の地位は強く保護されています。
賃貸人（貸主）から一方的に賃貸借契約を解除したり更新拒絶したりすることはできません。

立退きには、賃貸人（貸主）が更新拒絶をする「正当事由」が必要となるのですが
立ち退き料は、「正当事由」を基礎づける１つの重要な要素として考えられます。
つまり、立退料を支払う方が正当事由があるという方向に傾きますし、その額が多いほど正当事由ありと判断されやすいのです。

また、厳密には立退料を考慮しても正当事由ありといえない場合でも、
賃借人（借主）が納得してくれれば合意によって立ち退いてもらうこともできますので、
賃貸人（貸主）としては、まずは賃借人（借主）との合意を取ることを目指して立退料の交渉をしつつ、どうしても合意形成が難しい場合に「正当事由」の主張をしていくことになるでしょう。

ですが、いくら高額な立退き料を積んでも正当事由が認められないケースもあります。
（詳しくは、⇒「立退きと正当事由」のページをご覧ください。）

賃借人（借主）に対する法律上の強い保護に対して、賃貸人（貸主）ができることとしては、予め、

• 契約形態を定期賃貸借契約にしておく
• 解約権留保特約条項を入れておく
  「賃貸人は、契約期間内においても解約申入れをすることができ、この解約申入れがされてから６か月経過後に契約は終了する」等の契約時の条項

などがありますが、後者についてはそもそもその有効性に問題があるほか、有効だとしても正当事由が必要だとされますので、あまり効果的とはいえないかもしれません。

賃貸人（貸主）として、どうしても更新の主導権を持っておきたいのであれば、法が用意している定期賃貸借契約という契約形態によるほかないといえます。
（詳しくは、⇒「定期賃貸借契約」のページをご覧ください。）

また、上記のような法律上の規制に関わらず、
当事者間で合意ができれば当然ながら賃貸借契約を解除したり更新しないことができます。

この際には、立退料は大きな意味合いを持ち、場合によってはその額だけが争点となることが多いでしょう。

立退きを求められている側（借主）も、求めている側（貸主）も、
最も気になるのが立退料の相場だと思います。

しかし、相場というものが示しづらいのが立退料の特徴です。

立退料の額は、本来的には立退きの正当事由を基礎づける他の事実と関連して決定されます。
そして、正当事由を基礎づける立退き料以外の事実や程度は実に様々ですから、立退料についても相場というものはいいにくいのです。

とはいえ、立退き関連の事件を経験した弁護士であれば、
「こういう事情やこういう事情があった場合で立退料としていくらが妥当された」
という知見がありますので、
それぞれ事情に応じた見立てを示すことはできます。

ここでは、立退料についての裁判例をいくつかご紹介いたしますので、ぜひ、参考にしていただければと思います。

① 引っ越し料

② 新規に賃借する家屋の獲得に要する経費の補償

③ 新規賃貸家賃差額の補償

④ 移転雑費の補償

⑤ 借地権、借家権の補償

⑥ 営業補償

⑦ 建物の買い取り

⑧ 造作の買い取り

⑨ 必要費及び有益費の償還

⑩ 地縁的・社会的隔絶変化に対する補償

⑪ 訴訟の長期化の予防、費用の節約等の見返り

「⑤借地権・借家権の補償」は、
これらの権利そのものに財産的価値があるとして立退料に含まれます。

借地権の価格は、
借地人が借地を使用・収益し、又は処分することにより生ずる借地人に帰属する経済的利益を貨幣額をもって表示したものとなります。

その内容としては、
（１）借地法ないし借地借家法により保護されていることによる法的保護利益（法的保護利益）
（２）借地人が権利金を支払い原始的に取得した権利価値及び土地の価値の維持（寄与分配利益）
（３）借地権の市場流通により付加される市場の付加価値利益（付加価値利益）
の複合利益であるとされています。

借家権の価格は、
借家人が借地借家法により保護されている事実的支配若しくは法的状態についての法的価値判断に対する経済的評価のことをいいます。

この価格を算定するにあたっては、実務上その状況に応じて多数の算出方法がありますが、同時に算定が大変困難なものとなっています。

このように、その算定には複雑さ・困難性が伴いますが
借地・借家権の価格が、立退料の本質的なもの、ということができます。

①から④の立退料は移転実費となります。
（①引越料、②新規賃借の経費、③新規賃借料との差額、④移転雑費）

本来的には借り主にこのような権利は保護されていないのですが、立ち退く以上、移転するのに費用がかかるのは必然であり実費として立退料に含まれることになります。

⑦借地上の店舗建物の買い取り料
⑧店舗の備品、什器などの造作の買い取り料、
⑨電気ガス水道設備設置のための必要費、内装といった有益費
これらの請求は、
それぞれ立退料とは別の法律上の根拠があるものですが、立退料が問題となる場合には、交渉時点では区別せずに話し合われることも多いです。

「場所的利益」や「老舗・のれん」「営業権」などといった形のないような利益・・・「⑥営業利益」が補償されるのかは問題となります。

一般に、営業を譲渡するに際し、これらの利益を含む形で譲渡代金が決定されるのが実際の取引界の実情です。
そして、契約終了時における立退料の算定に際しても、この取引界の慣行は十分に考慮されることとなっていますので、営業損失も補償されることになります。
営業利益を貸し主が全く補填することなく立退きを認めることは結論的にも妥当とはいえないでしょう。

この点について、裁判例上は、立退料の算定に際して明確に営業上の損失を意識していないものが多いですが、営業上の損失を補償することを否定したものがあるわけではありません。
したがって、通常、営業上の損失についても補償するのが実務状況といえるでしょう。

「⑩地縁的・社会的隔絶変化に対する補償」といった精神的損失についても立退料算定に際し考慮した上で補償されることになります。

借り主は、賃貸借期間が長ければ長いほど、地縁的な結びつきは深くなり、またその賃借人にとって一つの地位か買いが形成されていくのが通常ですから、借地・借家を明け渡すということは、これらの地縁的・社会的な結びつきからも隔絶されることであり、それは借り主にとって非常に大きな精神的苦痛であるといえます。
借地借家の正当事由の補強条件としてこれが認められるかは裁判例にも明確なものはないですが、これについても算定に際し考慮されると考えるべきでしょう。

「⑪訴訟の長期化の予防、費用の節約等の見返り」も
早期解決に対する上乗せの補償として実務慣行上認められています。

賃貸人としては明渡しを求める理由によっては早期解決を求めていることがあるうえ、
裁判となると通常の民事事件よりも長期化し、弁護士費用などの費用がかさむこととなります。
そこで、裁判になって明渡しにつき争うことになればどうせ発生する損害であることから、前もって上乗せして支払うことがあります。

このように立退料の実態は多岐にわたり、複雑なものです。
そして、これらの費用等はすべて回収できるわけではなく、他の正当事由との関係によって算出されます。
たとえば、賃借人が賃料の支払が滞っていたり、無断で転貸したりする場合には減額されることになります。

したがって、一見立退料算定について同様の事例があったとしてもそれとは異なることもしばしばあることから、事案に応じて判断していくこととなります。

貸主に立ち退きを求められた際、
「借主としては立ち退くこと自体を断るのか」
「そもそも立ち退く法的必要性があるのか否か」
を判断する必要があります。

そのうえで、立ち退くのであれば「立退料を争う」こととなります。

突然、貸主から立ち退きを求められた場合、借主としてはどうすればよいのか勝手がわからないのが通常でしょう。
そこで、まずは法的判断も含めて現状を把握することが重要となります。

交渉の席に着く際には、冷静に、目的を明確にして対処し、
相手方が何を求めているのかを把握するべきでしょう。

けんか腰になったり、
漫然と相手の言うことを聞く
といったことは避けるべきです。

とはいえ、立退きトラブルに遭うことは人生においてあることの方が少ないかと思います。
ですので、弁護士にご相談されるなど、助力を得て交渉するのが最善の解決につながるといえます。

相談される前の交渉やご自身で交渉する場合には、これを記録に残すことが肝要です。

どのような交渉であったかを残すことにより自己に有利になる場合があります。

立ち退き交渉は住居や店舗といった生活上必須のことについての法的争いですので、
中長期化するのが一般です。

早めに弁護士に相談依頼して対処することをお勧めします。