親が亡くなり、実家の土地や建物を相続することになったものの、不動産の名義変更（相続登記）の手続きに不安を感じている方は多いのではないでしょうか。相続登記は令和6年4月から義務化され、放置すると過料が課される可能性もあります。
本記事では、不動産の相続登記に必要な書類から具体的な申請手順、かかる費用まで、実際の手続きの流れに沿って詳しく解説します。自分で手続きする場合と専門家に依頼する場合の両方について説明しますので、ご自身の状況に合わせて参考にしてください。
なお、相続の基本から具体的な手続きまで徹底解説した相続総合ガイドでは、相続手続き全体について詳しく解説しています。
目次
1. 相続登記とは？義務化の内容と手続きの概要
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続人名義に変更する手続きです。令和6年4月1日から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料の対象となります。手続きは法務局で行い、登記完了まで通常1〜2週間程度かかります。
1-1. 相続登記義務化の背景と罰則
所有者不明土地問題の解決のため、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。重要なポイントは以下の通りです。
義務化の内容
- 相続開始を知った日から3年以内に登記申請が必要
- 遺産分割協議により取得した場合は協議成立から3年以内
- 過去の相続も対象（令和6年4月1日から3年以内）
罰則
- 正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料
- 正当な理由：相続人多数、遺産分割協議が難航など
1-2. 相続登記が必要な不動産の種類
相続登記の対象となる不動産は、被相続人が所有していたすべての不動産です。
登記が必要な不動産
- 土地（宅地、田、畑、山林など地目を問わず）
- 建物（住宅、店舗、倉庫など）
- マンション（区分所有建物）
- 共有持分（不動産の一部のみ所有）
注意が必要なケース
- 農地：相続登記後、農業委員会への届出が必要
- 未登記建物：まず表題登記が必要
- 私道：見落としがちだが登記必要
固定資産税納税通知書で所有不動産を確認できますが、非課税の私道などは記載されていないことがあります。
1-3. 相続登記の3つのパターン
相続登記には、状況に応じて3つのパターンがあります。
1. 法定相続分による相続登記
- 法定相続分（配偶者1/2、子1/2など）で登記
- 相続人単独で申請可能
- 不動産が共有状態となるため、後の管理が困難
2. 遺産分割協議による相続登記
- 相続人全員で協議し、特定の相続人が取得
- 円満な遺産分割協議の進め方に従って協議書作成
- 最も一般的で、単独所有となるため管理しやすい
3. 遺言書による相続登記
- 遺言書で指定された相続人が取得
- 自筆証書遺言は検認が必要
- 他の相続人の協力は原則不要
2. 相続登記に必要な書類の詳細リスト
相続登記には多くの書類が必要です。ケースにより異なりますが、基本的には以下の書類を準備します。
2-1. 被相続人に関する必要書類
相続人を確定させるため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。
必要な戸籍関係書類
転籍を繰り返している場合、各市区町村から取得が必要で、平均5〜10通程度必要となります。郵送請求の場合、1か所につき2週間程度かかるため、早めの着手が重要です。
2-2. 相続人に関する必要書類
全員に共通して必要な書類
- 戸籍謄本（現在のもの）
- 住民票
遺産分割協議による場合の追加書類
- 印鑑証明書（相続人全員分、3か月以内推奨）
- 遺産分割協議書（全員の署名・実印）
特殊なケース
- 相続放棄者：相続放棄申述受理証明書
- 海外在住者：在外公館の署名証明
2-3. 不動産に関する必要書類
基本的に必要な書類
- 登記事項証明書（600円、オンライン480円）
- 固定資産評価証明書（300円、最新年度）
- 公図（必要に応じて、450円）
固定資産評価証明書は登録免許税の計算に使用するため、最新年度のものが必要です。
3. 相続登記の具体的な手続きの流れ
相続登記の手続きは、①必要書類の収集、②登記申請書の作成、③法務局への申請、④登記完了後の確認という流れで進みます。
3-1. 登記申請書の作成方法
登記申請書は法務局に提出する最重要書類です。法務局HPからひな形をダウンロードして作成します。
申請書の主な記載事項
- 登記の目的：「所有権移転」
- 原因：「令和○年○月○日相続」
- 相続人：住所・氏名・持分
- 添付情報：登記原因証明情報等
- 課税価格と登録免許税
不動産の表示（記載例）
所在 ○○市○○町○丁目
地番 ○○番○○
地目 宅地
地積 ○○○.○○平方メートル
記載ミスは補正の原因となるため、登記簿謄本の記載を正確に転記することが重要です。
3-2. 法務局での申請手続き
登記申請は不動産所在地の管轄法務局で行います。
申請の流れ
- 管轄法務局の確認（法務局HPで検索）
- 事前相談の活用（予約制、無料）
- 登録免許税を収入印紙で準備
- 窓口で申請書と書類一式を提出
- 受付番号と完了予定日の確認
申請から完了まで通常1〜2週間かかります。補正（修正）の連絡が入ることもあるため、連絡先を明確にしておきましょう。
3-3. オンライン申請について
オンライン申請も可能ですが、以下の準備が必要です。
- 電子証明書（マイナンバーカード等）
- 申請用総合ソフトのダウンロード
- 添付書類は別途郵送
4. 相続登記にかかる費用と税金
相続登記の費用は、登録免許税が中心となります。その他、書類取得費用や専門家報酬が必要です。
4-1. 登録免許税の計算方法と納付
基本的な計算方法
計算例
- 評価額3,000万円の不動産
- 登録免許税：3,000万円 × 0.4% = 12万円
免税措置（令和7年3月31日まで）
- 評価額100万円以下の土地は免税
- 数次相続の一次相続分は免税の場合あり
登録免許税は収入印紙で納付し、申請書に貼付します。
4-2. 書類取得費用と専門家報酬
書類取得の実費目安
| ケース | 費用目安 |
|---|---|
| 簡単なケース | 1〜2万円 |
| 標準的なケース | 2〜3万円 |
| 複雑なケース | 3〜5万円 |
司法書士報酬の相場
| サービス内容 | 報酬目安 |
|---|---|
| 相続登記申請 | 5〜10万円 |
| 戸籍収集代行 | 3〜5万円 |
| 遺産分割協議書作成 | 3〜5万円 |
トータルでは、自分で手続きしても数万円、専門家依頼なら10〜20万円程度が目安です。
4-3. 費用を抑えるコツ
- 戸籍謄本は法定相続情報一覧図を作成すれば使い回し可能
- 預貯金の相続手続きの詳しい解説など他の財産の手続きも同時進行で効率化
- 複数不動産はまとめて申請
- 法務局の無料相談を活用
5. 注意すべき特殊ケース
通常と異なる対応が必要なケースについて説明します。
5-1. 共有名義・未登記建物の扱い
共有名義不動産
- 持分のみでも相続登記は必要
- 他の共有者の同意は不要
- 共有名義不動産の相続対策について詳しく解説
未登記建物
- まず土地家屋調査士による表題登記が必要（10〜20万円）
- その後に相続登記
- 放置すると将来さらに複雑化
5-2. 農地・山林・数次相続
農地の相続
- 相続登記後、農業委員会への届出必要（10か月以内）
- 届出を怠ると10万円以下の過料
山林の相続
- 境界確認が重要（公図と現況の相違多い）
- 森林法による届出（90日以内）
数次相続
- 相続が連続して発生したケース
- 必要書類が膨大になる
- 専門家への依頼を推奨
6. まとめ：相続登記を確実に完了させるために
不動産の相続登記は、令和6年4月からの義務化により避けて通れない手続きとなりました。3年以内という期限を守りながら、以下の流れで進めます。
相続登記の基本的な流れ
- 戸籍謄本等の必要書類収集（1か月程度）
- 遺産分割協議（必要な場合）
- 登記申請書の作成
- 法務局への申請
- 登記完了の確認（1〜2週間後）
費用は、登録免許税を中心に、自分で手続きしても数万円、司法書士に依頼すれば10〜20万円程度が目安です。
手続きは複雑に見えますが、法務局の無料相談を活用すれば、自分でも十分可能です。ただし、特殊なケースや時間的余裕がない場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。
大切な不動産を確実に次世代へ引き継ぐため、早めの着手をお勧めします。この記事を参考に、計画的に相続登記を進めていただければ幸いです。
相続登記は義務です。期限を守って確実に手続きを完了させましょう。
